最近開始研究下樓市的書籍,看了脫苦海兄,同楊衛隆先生的書籍,同埋走入地產鋪扮買樓運吉~
令我尼個一直覺得樓市係洪水猛獸,對樓市認知為零,對買樓入小小認識
首先選擇何為優質上車盤?
1.樓齡, 樓同人一樣有壽命,年紀愈大價值隨時間折讓愈大,仲要比錢維修,最好買D 10年落成樓
2. 面積, 一係買最大單位, 一係買最小價位, 千奇唔好買中間面積, 好處:最細單位上車有人要,最大單位換樓有需求,唔大唔小中型單位,都諗唔到有咩人接貸,高不成低 不就
3. 選區份, 唔講大家明..中環一定升值快過元朗
4. 要買大型屋苑, 成交多放盤足, 管理費較單幢平
買樓前:
1.睇下有冇違例建築
2.睇下係咪凶宅, 可以去匯豐估價網 估下價,如果你發覺1-8單位都估到價, 9-11寫住不適用,咁就真係有D野,可能係凶宅
3.都係上估價網格下價, 費是比人呃做左水魚,同埋避免最後先知銀行批出按揭低過預算,同上中原或者美聯個網睇下同類型屋苑最近成交係幾多,是否超出太多?
入市需知:樓市有週期
1.差餉物業估價署會公佈私人物業市場回報率 (佢係用租金/應課差餉租值 同售價/應課差餉租值 比較計出)
用B類單位 (430-752 平分尺)
97 金融風暴後 至03年沙士 4.1-5.3 區間 , 5以上為便宜 2000-2003 係買樓好機會,3.5為偏高,現在為3.2 過貴
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_15.xls
2.供平過租
作者建議用9成按加保費供25年作供款比較租金
例如220萬樓, 9成按加保費供25年,P-3 (P=5.25) 月供8924,再加埋管理費差餉 平均下800, 一個月支出就9724
如果市值租金得8000 ,供貴過租 表示偏貴
3.銀行估價
如果銀行估價比業主叫價低,代表唔係合理價, 當市場出現大量錯價就是樓市見底回升訊號
4. 租金回報 -1
方法1.將租金收入打八折(扣除管理費差餉)除以樓價一半如果低過8% 代表唔係合理價,買公用股好過
例如, 租金8800,管理費差餉$800, 靜袋$8000, 樓價220萬
=8000*12*0.8/1100000= 6.98% 代表唔合理
方法-2 十年租金回報等同樓價
10年租金等同樓價才算便宜,15年算合理事,任何物業樓價超過20年租金總和代表不值得買入
總結:買樓係我小學六年級夢想,對我而言,樓都係自住好,唔好用黎炒, 同埋千奇唔好住緊個棟, 就去放左佢話租1-2年等樓價跌, 極之危險 ,學人跳車隨時比車車死...人算不如天算,寧何手渣一棟,再等機會買多棟好過...
我始終相信巴菲特所講股市才是最好的投資...
令我尼個一直覺得樓市係洪水猛獸,對樓市認知為零,對買樓入小小認識
首先選擇何為優質上車盤?
1.樓齡, 樓同人一樣有壽命,年紀愈大價值隨時間折讓愈大,仲要比錢維修,最好買D 10年落成樓
2. 面積, 一係買最大單位, 一係買最小價位, 千奇唔好買中間面積, 好處:最細單位上車有人要,最大單位換樓有需求,唔大唔小中型單位,都諗唔到有咩人接貸,高不成低 不就
3. 選區份, 唔講大家明..中環一定升值快過元朗
4. 要買大型屋苑, 成交多放盤足, 管理費較單幢平
買樓前:
1.睇下有冇違例建築
2.睇下係咪凶宅, 可以去匯豐估價網 估下價,如果你發覺1-8單位都估到價, 9-11寫住不適用,咁就真係有D野,可能係凶宅
3.都係上估價網格下價, 費是比人呃做左水魚,同埋避免最後先知銀行批出按揭低過預算,同上中原或者美聯個網睇下同類型屋苑最近成交係幾多,是否超出太多?
入市需知:樓市有週期
1.差餉物業估價署會公佈私人物業市場回報率 (佢係用租金/應課差餉租值 同售價/應課差餉租值 比較計出)
用B類單位 (430-752 平分尺)
97 金融風暴後 至03年沙士 4.1-5.3 區間 , 5以上為便宜 2000-2003 係買樓好機會,3.5為偏高,現在為3.2 過貴
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_15.xls
2.供平過租
作者建議用9成按加保費供25年作供款比較租金
例如220萬樓, 9成按加保費供25年,P-3 (P=5.25) 月供8924,再加埋管理費差餉 平均下800, 一個月支出就9724
如果市值租金得8000 ,供貴過租 表示偏貴
3.銀行估價
如果銀行估價比業主叫價低,代表唔係合理價, 當市場出現大量錯價就是樓市見底回升訊號
4. 租金回報 -1
方法1.將租金收入打八折(扣除管理費差餉)除以樓價一半如果低過8% 代表唔係合理價,買公用股好過
例如, 租金8800,管理費差餉$800, 靜袋$8000, 樓價220萬
=8000*12*0.8/1100000= 6.98% 代表唔合理
方法-2 十年租金回報等同樓價
10年租金等同樓價才算便宜,15年算合理事,任何物業樓價超過20年租金總和代表不值得買入
總結:買樓係我小學六年級夢想,對我而言,樓都係自住好,唔好用黎炒, 同埋千奇唔好住緊個棟, 就去放左佢話租1-2年等樓價跌, 極之危險 ,學人跳車隨時比車車死...人算不如天算,寧何手渣一棟,再等機會買多棟好過...
我始終相信巴菲特所講股市才是最好的投資...
- 據說樓巿投資比股巿難度低但回報也低，原因係股巿可容易買賣，樓巿則可用心於不交易。顯示全部回覆 共2則
- 研 究員大學3年班畢業班時上過林本利博士既課, 當時除一些經濟理論外, 學唔到什麼, 要等到2012年林博士才把 投資, 買樓, 退休 三個人生重要課題教授我們, 此文一定要讀, 花3分鐘時間閱讀: http://blog.yahoo.com/_OEGIUGKI7CYZXS5RGAL5CCWCBE/articles/766299/date/201208回覆
- 我 的見解 同楊先生十分接近, 物業價值與租值掛勾-->收20年或以上租金回本樓價是貴, 15年為中等, 10年或以下為之平宜, 此外時機十分重要, 例如 1983-1984, 1989, 1995, 1998-2003, 2008年尾-2009年頭2季, 棲市有週期性, 一定要等比較廉價才能考慮, 資金唔夠可以考慮買 reits 代替實樓, 大前提要看清楚該reits 物業, 最少要實地去看1次+ 細讀 有關reits 3-5年財務報告, 要了解收租實有多少厘 都是果句, 壹分租金以上才買樓 /reits 比較難輸
學理財 敝教育中心搞理財班，林本利博士看不過眼我吊兒郎當，捉我來上課。三個月下來，發現學理財如學做人。林sir 問同學，想知什麼。年輕的說，如何買樓；年長的問，儲多少錢才夠退休。目標清晰，老師好辦。林sir 說，買樓的關鍵是：不要儲花剩的，只花儲剩的。大學畢業生，首十年平均工資萬多二萬元，消費前，先儲起三成，連4%投資回報，三十出頭應有60 萬至100 萬積蓄，可以負擔一個小單位的首期。上了車，拿來出租。他日結婚，賣了屋，拿升值賺回來的，付新房的首期，公一份婆一份，合住合供。退休，更簡單。把估計退休後的每月開支乘以300，就是所需資產值。例如每月開支2 萬，儲夠600 萬，按每年投資回報約4%，一年就有24 萬利息，剛好每月2 萬。錢會貶值，所以資產組合要有對冲通脹的元素，例如樓宇、股票、黃金。通脹時，靠它們保值。通縮了，花現金。那麼，不管壽命多長，長花長有。每上一課，我就愈發明白，林sir 一直跑贏大市，靠的，其實不只理財智慧，而是紀律。學理論不難，堅持實踐，最難。林sir 少年老成，由掙第一塊錢起便鎖定目標，堅毅前行，輸不到哪裡。態度，決定高度。技巧只是輔助，例如令你善選投資組合，或者擁有不貪心的穩定回報。我 崇尚自由，賴皮卻樂天，比較同意林sir 的另一番分享：財富是祝福，不是咒詛。如果理財搞到失眠，就不理算了。萬大事，都不要跳樓，股災最多一兩年，捱得過又是一條好漢。財富是相對的，一個大浪 捲過來，窮人輸很少，有錢人輸得最多，我們跟李嘉誠，又拉近了一點距離。做人，不必太悲觀。林sir，這方面，我深得你真傳，算不算滿師下山了？隔兩日見報
