【iMoney智富雜誌—股壇維基】本周港股成交低迷，繼續陷入反覆上落的格局。然而一向被視為收息股的REITs（房地產信託基金）卻持續強勢，部分更於52周高位徘徊。到底這板塊有何獨特吸引力？投資者又應如何從中選股？
自從金融危機爆發以來，相信投資者對去槓桿化（Deleveraging）一詞並不陌生，當一個國家債務佔國內生產總值（GDP）過高時，無論是政
府或企業都傾向減債，難免拖累經濟增長；而各國政府以「印銀紙」方式來支經濟，又會帶來通脹壓力。難怪「債王」格羅斯（Bill
Gross）明言，全球極可能進入增長緩慢、通脹溫和的時代，投資者爭取回報將變得愈來愈困難。
在去槓桿化時代下，股票要維持以往的高回報並不樂觀，相比之下，「磚頭」就顯得更為吸引。REITs具備抗通脹及現金流穩定的特點，實屬投資組合中防守不二之選。投資者若有意將之納入投資組合，不妨從以下角度審視其投資價值。
1. 留意資產經營效率
REITs即將一批收租物業集合起來，以信託基金形式上市，透過持有及管理如商場、寫字樓和酒店等賺取租金。REITs的最大賣點是「息高糧準」，因此旗下物業組合能否產生健康的現金流，是衡量REITs的關鍵。
有別於一般股份派發股息，REITs是將「可分派收入」派予投資者，概念上稍有不同，其基本計算方法為：可分派收入＝物業收入淨額－一般及行政開支＋利息收入－借貸之財務成本－稅項。
可分派收入跟股息的最大不同之處是，股息是以純利為派發基礎，會受折舊、資產重估等因素影響，而可分派收入則不會計及各項非現金支出（如折舊）及非經常性收益（如投資物業公平值變動），概念上貼近經營現金流減去淨融資成本及稅項。
投資者若想知道REITs的資產運用是否有效率，可運用「可分派收入佔資產淨值比率」，其計算公式是：（可分派收入總額÷平均資產淨值）×100%。
這個比率反映REITs每1元資產淨值，能為投資者賺取多少元「淨租金」。比率愈高，代表物業組合產生現金流的能力愈強，理論上較能維持高息。一眾本港上市的REITs之中，以越秀房產信託基金（00405）及領匯(新聞 - 網站 - 圖片)房產基金（00823）的比率最高，難怪兩者股價長期跑贏，可謂「事出必有因」。
2. 考慮租金上升潛力
當然，「可分派收入佔資產淨值比率」只反映過去資產效率，放眼未來就要看租金的上升潛力。本港上市的REITs大致分為寫字樓、商場及酒店三大類，
其租金走勢及穩定性均有所不同。例如當經濟暢旺時，可帶動寫字樓、商舖及酒店租金上揚，惟當經濟逆轉時，其抗逆力則遠遠不及經營屋鸷商場的領匯，這可能是
後者股價領先的另一原因。
另一方面，REITs旗下物業的租約期限、出租率、租金調整率和租戶結構等也不能忽視，例如租戶結構若以大公司為主，空置或拖欠租金的風險會較低。投資者可從年報附註中得到以上資訊，以便判斷REITs的增長潛力。
除了以上因素外，併購也是提升可分派收入的途徑之一。新收購項目能為投資者帶來新的租金來源，如果其作價超值，未來更有升值潛力，可謂一舉兩得。去
年就有不少REITs併購活動，例如領匯早前以11.7億元收購南豐廣場之商業部分，以及置富產業信託（00778）以19億元收購母公司長江實業(新聞 - 網站 - 圖片)（00001）荃灣及北角兩項零售物業等，預料併購將是REITs未來的發展方向，投資者不妨多留意有關消息。
3. 注意高息能否持續
REITs被視為穩健的投資，除了分派比率不得低於90%外，還有一點就是總借貸不得超過基金總資產（即資產負債比率）的45%。正因為這規定，若REITs有重大的併購活動或手頭現金緊絀的話，通常須以配售形式集資。假如有關資金用得其所，長遠來說對投資者仍算有利。
然而若REITs以往有多次配股集資紀錄，籌得資金只是用來派高息的話，投資者就須注意高息的持續性。翻查紀錄，一眾本港上市的REITs之中，近年只有越秀及領匯沒有配售集資，加上兩者手頭現金充足，其高息的持續性應可看高一。
觀乎環球股票市場愈趨波動，回報穩定的REITs可謂亂世避風港，有時防守已是最佳進攻，投資者不妨逢低吸納REITs作中長部署，以增強投資組合的防守性。
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2012年4月23日 星期一
毋懼去槓桿化時代 買REITs守出未來
2012年4月21日 星期六
高緯環球料今年本港商鋪租金升20%
對於恆隆集
團<00010.HK>董事長陳啟宗表示候任特首梁振英上台後，向大地產商「開刀」，日後再無「大茶飯」可食。高緯環球香港執行總監蕭亮輝認
為，相信梁振英上台後，土地供應更進取，例如增加不同面積的土地，令中小型發展商可以參與土地競投，因此對地產業是好事。
市傳Zara以高出1.2倍價錢，搶租皇后大道中卡佛大廈時裝店H&M旗艦巨舖。他指出，趨勢已持續一段時間，由於國際品牌相繼來港開業，對商鋪需求大，相信今年商鋪租金上升20%，個別地點的租金升幅或超過20%。
另外，他指出，預計今年中環寫字樓租金下跌18%，除非歐債危機解決，租金才會向上。
市傳Zara以高出1.2倍價錢，搶租皇后大道中卡佛大廈時裝店H&M旗艦巨舖。他指出，趨勢已持續一段時間，由於國際品牌相繼來港開業，對商鋪需求大，相信今年商鋪租金上升20%，個別地點的租金升幅或超過20%。
另外，他指出，預計今年中環寫字樓租金下跌18%，除非歐債危機解決，租金才會向上。
森林之王
森林之王
於曹仁超先生論勢一書未章有趣的故事
然後老牛沾沾自喜地說：“牛群才是無法阻擋的，就像股市里的基金經理連袂出擊時，氣勢實在銳不可當，讓人害怕。例如1999年互聯網熱潮，在一個新概念下，他們可以將股價炒高數十倍！而且股市中不是以牛作為升勢的代表動物嗎？”
性格是決定投資成敗的主要原因。擁有大戶性格的人，就如獅子老虎般可以15天不吃東西，但一旦攻擊必致獵物于死地，所以才可以稱霸森林。他們明白什麼是大趨勢，並懂得利用趨勢去賺錢，買入時愈買愈低、賣出時愈賣愈貴。
而散戶卻最喜歡吃速食麵，買入股票後總希望它立即漲價，賣出時又希望它立即下跌，永遠追逐蠅頭小利，不讓利潤往前跑，因此失去賺大錢的機會。他們的性格，既像老鼠又像豬，馴良怕事，每時每刻都在尋找食物，卻極容易被人宰殺。
很久很久以前，在森林中有一隻老鼠，一頭老牛和一隻老虎，它們都認為自己天下無敵。
有一天，在這些動物們聚集在一起比試誰最厲害。老鼠認為自己身手靈活，跟股市里的散戶一樣，可以敏捷地在市場進出，利用10萬元去賺幾萬元的利潤，所以它 認為自己最厲害。老牛聽罷，問道：“你見過200多斤的老鼠嗎？”老鼠雖然生存能力強，世界任何地方都有，但擁有老鼠的性格，便永遠只能賺取蠅頭小利。然後老牛沾沾自喜地說：“牛群才是無法阻擋的，就像股市里的基金經理連袂出擊時，氣勢實在銳不可當，讓人害怕。例如1999年互聯網熱潮，在一個新概念下，他們可以將股價炒高數十倍！而且股市中不是以牛作為升勢的代表動物嗎？”
正當老牛自鳴得意之際，老虎突然打斷它的話，並問道：“那只牛曾經統治過這片森林了？牛的命運，最後不都是成為人類餐桌上的牛排嗎？”說道這裡，老鼠和老牛都心悅誠服，一致贊同老虎嘴厲害了。
老虎卻搖搖頭，自憐一番：“世界上有成千上萬的老鼠和牛，但老虎則像股市里的超級大戶一樣，愈來愈少，成為稀有動物了。如今股票市場內，超級大戶能有幾人？”性格是決定投資成敗的主要原因。擁有大戶性格的人，就如獅子老虎般可以15天不吃東西，但一旦攻擊必致獵物于死地，所以才可以稱霸森林。他們明白什麼是大趨勢，並懂得利用趨勢去賺錢，買入時愈買愈低、賣出時愈賣愈貴。
而散戶卻最喜歡吃速食麵，買入股票後總希望它立即漲價，賣出時又希望它立即下跌，永遠追逐蠅頭小利，不讓利潤往前跑，因此失去賺大錢的機會。他們的性格，既像老鼠又像豬，馴良怕事，每時每刻都在尋找食物，卻極容易被人宰殺。
現實生活中,只有10%老散有老虎性格,我從來也不會跟身邊朋友談及股票,也好少人知道我學習股票,話不投機半句多........
2012年4月20日 星期五
開心小發現
開心小發現
我成日都會問自己如果再重遇９７ 金融風暴應該點樣把握點樣部署，咩位為跳船位？
由於我未能預知未來同埋知識有限靜係識 ＨＳI PE 同Yield 尼兩個重要指標
如果我真係貪心想佢升多Ｄ ，等到ＨＳＩ 升至 PE 20, Yield 去到２， 我諗會望穿秋水都等唔到。。。
我翻查86 至今HSI 歷史記錄, 首先前文都講左ＰＥ 係唔多準確，息率就實在Ｄ
我發覺牛市３期最後一個月 ＨＳＩ 一年回報率一定會升至５０％
如果比多次機會我重遇２００７ １０月，我會點部署
我諗我０７ 年09月就會起27000 左右 ｈｓｉ ｐｅ20， Yield 2 先行沽出組合70 %
組合靜番３０％其餘留下再使過零成本投資法，剩下的 睇自己好唔好彩 逄ＨＳＩ 升多3.5 % 自己餘下組合再減持２0%
點解係3.5 % 因為３２０００－２７０００只係差１８％(後知後覺)，我再分５注慢慢減持
我不是一個真正型價值投資者，我相信古人一句說話
匯豐神話，我們不是巴菲特唔可以去到處探訪 公司ＣＥＯ，知道最新情況，好多壞消息係需要經過風暴洗禮再浮上水面，到我知時已太遲～
好多人如為自己03年80蚊買匯豐如為頂得住。。結果最後ｄ公公婆婆棺材本都輸埋
我成日都會問自己如果再重遇９７ 金融風暴應該點樣把握點樣部署，咩位為跳船位？
由於我未能預知未來同埋知識有限靜係識 ＨＳI PE 同Yield 尼兩個重要指標
如果我真係貪心想佢升多Ｄ ，等到ＨＳＩ 升至 PE 20, Yield 去到２， 我諗會望穿秋水都等唔到。。。
我翻查86 至今HSI 歷史記錄, 首先前文都講左ＰＥ 係唔多準確，息率就實在Ｄ
我發覺牛市３期最後一個月 ＨＳＩ 一年回報率一定會升至５０％
如果比多次機會我重遇２００７ １０月，我會點部署
我諗我０７ 年09月就會起27000 左右 ｈｓｉ ｐｅ20， Yield 2 先行沽出組合70 %
組合靜番３０％其餘留下再使過零成本投資法，剩下的 睇自己好唔好彩 逄ＨＳＩ 升多3.5 % 自己餘下組合再減持２0%
點解係3.5 % 因為３２０００－２７０００只係差１８％(後知後覺)，我再分５注慢慢減持
我不是一個真正型價值投資者，我相信古人一句說話
覆巢之下焉有完卵
一間幾好的公司都抵擋唔住泡沫爆破匯豐神話，我們不是巴菲特唔可以去到處探訪 公司ＣＥＯ，知道最新情況，好多壞消息係需要經過風暴洗禮再浮上水面，到我知時已太遲～
好多人如為自己03年80蚊買匯豐如為頂得住。。結果最後ｄ公公婆婆棺材本都輸埋
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我經歷過兩個cycle,第一個雷曼cycle到最後港股P/B中位數cycle最後先升上＞1.7（ 港股直通車）。第二個歐债cycle則cycle頭已衝上＞1.4（因QE2)。可見每個cycle的泡沫時間都唔同，要執生。-
老實講我覺得09年個轉頂 同11年10谷底唔係一個正常週期現象。人為因素居多。人情緒先係投資最好指標。只能說上次只係一個意外。我見唔到全民階股。ipo上升現象故此未踏入牛市三期。如果手上有優質股根本無懼小浪。
.. - 我有一個小小嘅资料，發覺2004到現在港股（全部千幾隻）平均升咗超過200%，（而P/B中位數又去番1）原因係整体book value嘅上升（因有盈利公司佔多数）。所以你的話很正確，水退之後你会發覺你组合仍然係赚（不過..
- 啱啱呢個cycle得到嘅教訓係，無招勝有招,要隨機應變，不可執着。我之前都以為一定要經牛三才有熊巿。
- 不過兩種說法只是從不同角度去睇，我認為不可說那個是錯的。
- 前提係你隻股係千里馬...買中博士蛙就變牆PAPER
- 所以我經常提議我地應該玩股巿（一籃子股票，類似基金佬嘅玩法），而唔係個別股票。
- 分散風險,內銀我已經儲左組合超過25% 未來投向其他版塊
- 好同意文章最後果段，我地散户唔可以好似老巴咁走访d公司。我最近终於遇到一間公司停牌，但因做好風險管理，佢只係我五十間其中之一，所以令我组合回報损失只是 -100% / 50= -2% 。 就算大如雷曼都有倒閉嘅情況！
- 你唔會好似我咁買左隻336 一千股都輸到pk
- 你唔會好似我咁買左隻336 一千股都輸到pk
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- 高成本 , 低股息, 唔優質 高位 恆指2萬6附近 可以考慮減持
至於 生金蛋 母雞 [高息+超殘+優質+較短股息回本期 要少於12年] 例如 3988, 2778, 2個幾撈的 可以永遠留下同我地繼續生金蛋 - 你咁後生,黎梗實有機會,睇下把唔把握到
我都認為高位要走,等低位再買,但幾時走,幾時買,呢個先係難處
所以分注買賣我覺得係較為可取- 投資需要一生時間學習,財務自由的道路好漫長
黎緊我會加強學習應該點樣分注賣出~
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我都覺得Yield 是最準, 3%是一個平衡位, 低於3%以下會開始回調, 牛三通常低於2.5%.- 受教受教,多謝關蛇兄
- 唔好敢講, 大家研究研究, 互相參考
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2012年4月18日 星期三
投資心理學 (二)
投資心理學 (二)
當股票逄高出手沽貪肯非常困難的事,因為你會因為受到外界朋友的羡蔂,你應該起感覺到唔對路時立即快速出手當機立斷,而唔係等到最佳情況而有所行動
(在恐慌時買進,在眾人慶祝中賣出)
當手中股票正在上升,你認為佢還會再往上升,所以想等它最高位先出手, 咁樣係賠時的賭注,無人知道高位可以去到幾高?
你永遠唔會咁幸運. 不妨留D比其他人賺吧,錢就搵唔灑,先將自己持有果部份拿走先!!!!
正如07年 09月 HSI 27142 PE 21.2 你應該先行賣出大部分 要瘋狂留比其他人吧,
正如老師巴菲特07年8月減持中石油, 佢都冇食到最後個大浪
食到話自己靠 係實力,就呃緊你,又有幾多個可以起08 10 月一注獨贏撈到底,
自問唔係股神 猶豫時問一問自己: 我會唔會起尼個咁高價格買入尼隻股票?
股市唔會連續下跌超過一年,真正的股市贏家能克股自己的內心恐懼,在一片低迷中, 無所懼色奪勇前進,方為贏家.
在投資的路上,賺到錢的人多數是孤獨前行,而非走在人云亦云的路上!!!!!!!!!
投資最大敵人係你自己~~~~~~~
(在恐慌時買進,在眾人慶祝中賣出)
當手中股票正在上升,你認為佢還會再往上升,所以想等它最高位先出手, 咁樣係賠時的賭注,無人知道高位可以去到幾高?
你永遠唔會咁幸運. 不妨留D比其他人賺吧,錢就搵唔灑,先將自己持有果部份拿走先!!!!
正如07年 09月 HSI 27142 PE 21.2 你應該先行賣出大部分 要瘋狂留比其他人吧,
正如老師巴菲特07年8月減持中石油, 佢都冇食到最後個大浪
食到話自己靠 係實力,就呃緊你,又有幾多個可以起08 10 月一注獨贏撈到底,
自問唔係股神 猶豫時問一問自己: 我會唔會起尼個咁高價格買入尼隻股票?
股市唔會連續下跌超過一年,真正的股市贏家能克股自己的內心恐懼,在一片低迷中, 無所懼色奪勇前進,方為贏家.
在投資的路上,賺到錢的人多數是孤獨前行,而非走在人云亦云的路上!!!!!!!!!
投資最大敵人係你自己~~~~~~~
2012年4月16日 星期一
投資心理學( 一)
最近趁放假起圖書館閉關自修,睇左曹仁超先生論勢,又睇左一個外國作者 Donald Cassidy著作
發現有很多共同點...可能係殊途同歸~
先分享投資心理學先 , 一個體育選手就算技藝幾高超,心理質數差,最後都登唔上大獎台
股市下跌的速度永遠比上漲時更快,道理在於恐懼永遠比貪念更容易製造出混亂情緒,引發種種不理性的行為,所以必須逄高賣出股票,在高點前沽出,而唔係下跌時再賣出去.
過度恐慌的投資人常因為驚嚇而賣出在最低點,原因係因為自己純粹心理因素作祟.
假設 CY 以10蚊買匯豐銀行,之後眼定定睇到佢升到100蚊,再跌到50蚊.
尼個時候內心對尼隻股有唔同左睇法
首先你唔會注意自己將賺到由10蚊升到50蚊差價獲利事實,你反而會計較自己比股票由100蚊跌到50蚊賠錢事實,由於尼隻股曾升到100蚊,你自然會認為佢確實值尼個價,所以當然懷住希望有一天再度回到100蚊尼個價
同樣是50蚊,要你起有升有跌之際賣出比起一路持有只升唔跌更困難,因為心態,壓力唔同左.
所以當股價開始下跌時,投資人通常會以為這只不過是牛市尚未結束暫時調整,或者要等到跌幅超過25%, 投資人先會警覺熊腳來臨
所以由以家開始我地必須努力克服心理因素作祟,因為股票已經唔會賣到先前可以賺到的價位.
投資人可能一直心慌到跌勢未期先坦然面對, 人們往往試圖掙扎,起掙扎同時再度錯失出貨時機,最後投資普遍太晚出手...賣在最低點....
投資最大敵人唔係通脹,係自己心魔
我有個AUNTIE 當年 4蚊買左鞍鋼 347, 去到07年39蚊都冇放... 一直持有..起佢心中仲等緊40蚊尼個價.......
好多老人家心中仲等緊匯豐 會升番150蚊....
昨天的價值不等於未來的價值....
我自己又何嘗唔係......唉
下篇再分享
發現有很多共同點...可能係殊途同歸~
先分享投資心理學先 , 一個體育選手就算技藝幾高超,心理質數差,最後都登唔上大獎台
股市下跌的速度永遠比上漲時更快,道理在於恐懼永遠比貪念更容易製造出混亂情緒,引發種種不理性的行為,所以必須逄高賣出股票,在高點前沽出,而唔係下跌時再賣出去.
過度恐慌的投資人常因為驚嚇而賣出在最低點,原因係因為自己純粹心理因素作祟.
假設 CY 以10蚊買匯豐銀行,之後眼定定睇到佢升到100蚊,再跌到50蚊.
尼個時候內心對尼隻股有唔同左睇法
首先你唔會注意自己將賺到由10蚊升到50蚊差價獲利事實,你反而會計較自己比股票由100蚊跌到50蚊賠錢事實,由於尼隻股曾升到100蚊,你自然會認為佢確實值尼個價,所以當然懷住希望有一天再度回到100蚊尼個價
同樣是50蚊,要你起有升有跌之際賣出比起一路持有只升唔跌更困難,因為心態,壓力唔同左.
所以當股價開始下跌時,投資人通常會以為這只不過是牛市尚未結束暫時調整,或者要等到跌幅超過25%, 投資人先會警覺熊腳來臨
所以由以家開始我地必須努力克服心理因素作祟,因為股票已經唔會賣到先前可以賺到的價位.
投資人可能一直心慌到跌勢未期先坦然面對, 人們往往試圖掙扎,起掙扎同時再度錯失出貨時機,最後投資普遍太晚出手...賣在最低點....
投資最大敵人唔係通脹,係自己心魔
我有個AUNTIE 當年 4蚊買左鞍鋼 347, 去到07年39蚊都冇放... 一直持有..起佢心中仲等緊40蚊尼個價.......
好多老人家心中仲等緊匯豐 會升番150蚊....
昨天的價值不等於未來的價值....
我自己又何嘗唔係......唉
下篇再分享
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投資之道真是天翻地覆,一個價位的上落令一蠢者失魂,智者失蹄,看盡人間百態...過癮! -
不過去年股市在ＰＥ很低的情況下大跌， 我真的是沒有想到。- 真巧, 我今日post 咗由2007年至2012年3月的恒指數據, 睇下有無一些啓示.
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- 我都期待下一篇分享， 所有投資股票真的不容易。
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謝謝分享，期待下一篇。 -
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